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       今年以来的新一轮房地产调整源于市场的内在力量，调整幅度将超过以往，时间可能2年或更长。今年以来，楼市和土地市场在迅速降温，新一轮房地产市场调整已经展开。本轮房地产调整的幅度和时间将超过以往，主要原因是三个“根本性转折”。一是中央政府对楼市的态度发生根本性转折。以往，当楼市明显降温时，中央政府和地方政府会主动托市。现在，中央政府认识到不能继续纵容房地产泡沫，不愿意主动救市。同时，中央政府也不希望地方政府全面放松楼市调控政策。二是金融机构对房地产的态度发生根本转折。以往10年，商业银行等金融机构大力支持房地产行业发展。但现在，金融机构正全面强化对房地产泡沫风险的防范工作。可以肯定，未来金融机构不可能再像以往那样支持房地产，房地产行业发展的金融环境将明显收紧。三是公众对房价的预期发生根本性转折，只涨不落的预期不复存在。

       在三个“根本性转折”的背景下，投资和投机需求明显萎缩。以往，人们认为房价“只涨不落”，政府认为房价“只能涨、不能落”，金融机构大力支持购房需求，这导致投机和投资需求不正常膨胀。现在，房价开始下降，中央和金融机构都不托市，投资和投机需求迅速萎缩。同时，持有投机性房产的人现在要卖房变现。其结果就是，需求明显萎缩，而供给明显增加，供求形势迅速逆转。

       目前，各地楼市库存在普遍上升。一线城市中，北京的存量消化周期（按过去6个月平均销售面积计算）从年初的8个月左右攀升至当前的14个月左右，销售形势正迅速恶化。上海存量消化周期从年初的6个月左右攀升至当前的9个月左右。广州存量消化周期从年初的10个月左右攀升至当前的13个月左右。深圳存量消化周期从年初的12个月左右攀升至14个月左右。多数二线城市的商品住宅库存目前处于历史高位，不少城市的存量消化周期已接近或超过业界18个月的存量消化周期“危险值”，比如杭州、宁波、青岛、福州、苏州等。

       从历史推断，本轮房地产调整时间可能2年或更长。最近十年，房地产市场经历了两轮调整。第一轮是2008年下半年至2009年上半年，第二轮是2011年四季度到2013年初。从房价开始下跌，到房价重回到下跌前的水平，第一轮调整的时间约1年，第二次调整的时间约1年半。与前两轮调整分别源于外部冲击和政策调控不同，今年以来的新一轮房地产调整是源于市场的内在力量。鉴于本轮调整幅度可能较大，调整时间可能要2年或更长时间。其中，今年下半年房价可能持续下行，明年逐步企稳回升，全国房价可能要到2016年或之后才能恢复到2013年的水平。